金地集团600383：逆势扩张稳健前行

21 年业绩同比—10%，符合预期，毛利率处于底部，分红率维持30%21 年公司营业收入992 亿元，同比+18.2%，归母净利润94.1 亿元，同比—9.5%，符合预期，扣非业绩86.2亿元，同比—11.9%，基本每股收益2.08 元，同比—9.6%地产结算收入884 亿元，同比+17.5%，结算面积564 万平，同比+21.5%毛利率和归母净利率分别为21.2%和9.5%，同比分别—11.7pct 和—2.9pct，毛利率已在Q2 见底，三费费率为9.3%，同比+2.2pct，其中销售，管理和财务费率分别+0.6pct，+0.4pct 和+1.3pct，合联营企业投资收益43.6 亿元，同比+62.7%，计提存货跌价准备12.1 亿元，同比+158% 21 年末预收账款1，125 亿元，同比+19.1%，覆盖21 年地产结算收入1.27 倍此外，公司分红率30%，对应股息率4.6%截至21 年末，大家人寿持股占比降至5.43% 21 年销售2，867 亿，同比+18%，拿地/销售额比达46%，拿地积极21 年公司销售金额2，867 亿元，同比+18.2%，销售增速处于行业领先地位，行业销售额排名从20 年第15 提至21 年第12，销售面积1，377 万平，同比+15.2%，销售均价2.08 万元/平，同比+2.5%21 年公司前三季度拿地积极，Q4 拿地谨慎，全年拿地力度相对积极，拿地面积1，636 万平，同比—1.3%，其中一线占比高达34%，但权益比例40%，同比—9.5pct，拿地金额1，309 亿元，同比—3.0%，拿地均价8，001 元/平，同比—1.8%21 年公司拿地/销售金额比46%，拿地/销售面积比119%，拿地/销售均价比38%21 年公司新开工1，843万平，同比+16%，竣工面积 1，534 万平，同比+39%，22 年计划新开工面积634 万平，同比—66%，较20 年计划21 年新开工同比—36%，计划竣工面积1，536 万平，同比+0.1% 21 年末，公司布局78 城，总土储 6，398 万平，权益比例46%，同比—7.4pct 三条红线稳居绿档，财务保持稳健，融资优质显著，多元业务加速发展至21 年末，公司保持三条红线绿档:剔预负债率68.5%，净负债率55.2%，现金短债比1.6 倍，有息负债余额1，251 亿元，同比+15.1%，对应平均融资成本4.56%，同比—18bp，持续处于行业低位11 月至今公司成功发行4 笔债券，分别是中票15 亿元/3 年/4.17%，中票15亿元/3 年/4.04%，ABS7.5 亿元/2 年/4.24%，中票17 亿元/3 年/3.58%，3 月7 日，公司拟发行22 年第二期中期票据，注册金额65 亿元，本期发行20 亿元/3 年，资金困境中公司融资优势显著此外，多元业务加速发展，其中:1)21 年物管收入52.8 亿元，同比+29.3%，毛利率10.1%，同比+0.5pct，21 年末合约面积3.3 亿平，其中外拓占比71%，非住宅占比15%，21 年新增外拓合约面积超7，000 万平，2)租金及其他收入34.7 亿元，同比+14.5%，毛利率50.4%，同比—4.5pct，其中租金收入13.0 亿元，同比+28.0% 投资分析意见:逆势扩张，稳健前行，维持买入评级金地集团作为老牌龙头房企之一，30 多载稳健历程和险资高比例持股彰显过去均衡发展和高分红传统，而最近几年来公司聚焦一二线并积极拿地扩张，并且公司在行业资金困境中融资优势显著，综合将助力公司销售在逆境中获得稳增我们维持公司2022—23 年每股盈利预测为2.20/2.37 元，并引入24 年为2.56 元，现价对应22PE 为6.3 倍，21A 股息率4.6%，我们维持公司目标价18.72元，维持买入评级 风险提示:调控政策超预期收紧，市场销售去化率下行，房地产税试点超预期扩围