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阳光股份:房地产估价报告

来源:新浪网 2022-10-19 12:32:29   阅读量:12782   

房地产估价报告中国上海市长宁区中山西路888号1幢新业中心主楼办公房地产之市场价值

阳光股份:房地产估价报告

房地产市场价值评估结果汇总表

币种:人民币

估值结果 估价对象市场价值
上海市长宁区中山西路888号1幢 办公房地产总价1,440,000,000
单价31,400

备注:估价结果总价取整至百万位,单价取整至百位。

周边环境状况估价对象位于虹桥经济技术开发区,区域内高楼林立,各类金融机构集聚,自然环境整洁,无可见环境污染,自然及人文环境良好。

4.1.3 实物状况

b. 可比因素指标说明根据估价对象与可比实例的实际情况,选取影响房地产价格的各项因素,主要包括:

交易时间,交易情况,区位状况,实物状况和权益状况等。

办公比较因素指标说明表

可比实例一

可比实例三可比实例一

可比实例二

可比实例二

估价对象

估价报告编号:戴德梁行评报字第043号27
可比实例估价对象可比实例一可比实例二可比实例三
自然及人文环境良好良好良好
公共服务设施状况完善完善完善完善
楼层地上33层地上4层地上16层地上22层
临路状况紧邻内环高架,延安路高架,非常方便到达紧邻内环高架,延安路高架,非常方便到达紧邻内环高架,延安路高架,非常方便到达紧邻内环高架,延安路高架,非常方便到达
建筑面积45,859.875,13218,46621,313
物业管理等级良好良好良好良好
停车位配比停车位充足,场内车道设置合理,功能识别性较强,行驶,存取方便停车位充足,场内车道设置合理,功能识别性强,行驶,存取方便停车位充足,场内车道设置合理,功能识别性强,行驶,存取方便停车位充足,场内车道设置合理,功能识别性强,行驶,存取方便
公共空间舒适度主辅公共空间服务功能配置较齐全,舒适度较高主辅公共空间服务功能配置较齐全,舒适度较高主辅公共空间服务功能配置较齐全,舒适度较高主辅公共空间服务功能配置较齐全,舒适度较高
配套设施设备较完备较完备较完备较完备
内部装修公共部位普通装修,内部租户装修公共部位精装修,内部租户装修公共部位普通装修,内部租户装修公共部位普通修,内部租户装修
层高标准层高标准层高标准层高标准层高
楼龄及保养1990年,2015年进行内部改造2018年1996年2006年
权益状况产权集中度产权单一产权单一产权单一产权单一
土地剩余年限20—25年40—45年20—25年30—35年
租约限制有部分租约限制,但占比很小有部分租约限制,但占比很小有部分租约限制,但占比很小有部分租约限制,但占比很小
规划限制条件 有一定的限制有一定的限制有一定的限制有一定的限制

c. 可比因素调整交易时间调整:估价对象与可比实例的交易时间有时间差异时,伴随着时间的推移,房地产价格有较明显的变化,则必须进行交易日期调整交易情况调整:由于房地产具有不可移动的特性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,必须将个别的特殊交易剔除

估价报告编号:戴德梁行评报字第043号28

区位状况调整:当可比实例的办公集聚度,区域内功能特点,交通便捷度,基础设施完善度,自然及人文环境,公共服务设施状况,楼层,临路状况等与估价对象有所不同时,应找出区位状况优劣造成的减价或增价调整实物状况调整:主要考虑了物业的建筑面积,物业管理等级,停车位配比,内部装修,公共空间舒适度,配套设施设备,内部装修,层高,楼龄及保养等因素进行调整权益状况调整:主要考虑了物业的产权集中度,土地剩余年限,租约限制,规划限制条件等因素进行调整因素指数的确定:以估价对象的条件为基准,其因素条件指数定为1.00,如果可比实例的条件优于估价对象,则因素指数取小于1.00,反之则取大于1.00

办公比较因素修正指数表

可比实例估价对象可比实例一可比实例二可比实例三
交易价格 47,00041,69844,574
交易时间1.001.001.001.00
市场状况1.001.001.001.00
房地产状况区位状况办公聚集度1.001.001.000.98
商业繁华度1.001.000.950.96
交通便捷度1.001.001.001.00
基础设施完善度1.001.001.001.00
自然及人文环境1.001.000.951.00
公共服务设施状况1.001.001.001.00
楼层1.001.001.001.00
临路状况1.001.001.001.00
实体状况建筑面积1.000.920.950.95
物业管理等级1.001.001.001.00
停车位配比1.001.001.001.00
公共空间舒适度1.001.001.001.00
配套设施设备1.001.001.001.00
内部装修1.001.001.001.00
层高1.001.001.001.00
楼龄及保养1.000.921.000.92
估价报告编号:戴德梁行评报字第043号29
可比实例估价对象可比实例一可比实例二可比实例三
权益状况产权集中度1.001.001.001.00
土地剩余年限1.000.901.000.92
租约限制1.001.001.001.00
规划限制条件 1.001.001.001.00
修正因素合计0.760.860.76
修正价格 35,85035,74633,846
权重33.33%33.33%33.33%
评估单价 取算数平均数 35,147
合计1,565,000,000
调整后各可比实例比较价格较为接近,故取各可比实例单位比较价值的简单算术平均数作为估价对象的单位比较价值 综上可得,估价对象办公部分总建筑面积为44,529.89平方米,运用比较法测算得出估价对象在价值时点的市场价值为人民币1,565,000,000元按总建筑面积45,859.87平方米计算,单价为人民币34,126元/平方米
4.5.2 估价测算过程之收益法
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率,收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法 收益法的思路:搜集有关收入和费用的资料确定未来收益期限求取未来收益选取适当的报酬率或资本化率选用适宜的收益法公式求出收益价值 a. 年租金 对于出租的房地产,租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金,即实际租金,租赁期限外的租金采用市场租金对于空置的房地产,采用市场租金正常客观情况下估价对象的市场租金采用比较法求取

可比实例五可比实例四

可比实例四可比实例六

可比实例六估价对象

估价报告编号:戴德梁行评报字第043号31

b) 可比因素指标说明根据估价对象与可比实例的实际情况,选取影响房地产价格的各项因素,主要包括:

交易时间,交易情况,区位状况,实物状况和权益状况等。

办公比较因素指标说明表

c) 可比因素调整交易时间调整:估价对象与可比实例的交易时间有时间差异时,伴随着时间的推移,房地产价格有较明显的变化,则必须进行交易日期调整交易情况调整:由于房地产具有不可移动的特性,房地产市场一般是个不完全市场,因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响,必须将个别的特殊交易剔除区位状况调整:当可比实例的办公聚集度,区域功能特点,交通便捷度,基础设施完善度,自然及人文环境,公共服务设施状况,楼层,临路状况等与估价对象有所不同时,应找出区位状况优劣造成的减价或增价调整实物状况调整:主要考虑了物业的建筑面积,物业管理等级,停车位配比,内部装修,公共空间舒适度,配套设施设备,内部装修,层高,楼龄及保养等因素进行调整权益状况调整:主要考虑了物业的产权集中度,土地剩余年限,租约限制,规划限制条件等因素进行调整因素指数的确定:以估价对象的条件为基准,其因素条件指数定为1.00,如果可比实例的条件优于估价对象,则因素指数取小于1.00,反之则取大于1.00

估价报告编号:戴德梁行评报字第043号33

办公比较因素修正指数表

可比实例估价对象可比实例四可比实例五可比实例六
交易价格 232198197
交易时间1.001.001.001.00
市场状况1.001.001.001.00
房地产状况区位状况办公聚集度1.001.000.980.98
区域功能特点1.001.001.001.00
交通便捷度1.000.951.001.00
基础设施完善度1.001.001.001.00
自然及人文环境1.001.001.001.00
公共服务设施状况1.001.001.001.00
楼层1.001.001.001.00
临路状况1.000.981.001.00
实体状况建筑面积1.001.001.001.00
物业管理水平1.001.001.001.00
停车位配比1.001.001.001.00
公共空间舒适度1.001.001.001.00
配套设施设备1.001.001.001.00
内部装修1.001.001.001.01
层高1.001.001.001.00
楼龄及保养1.000.981.030.98
产权集中度1.001.001.001.00
权益状况土地剩余年限1.001.001.001.00
租约限制1.001.001.001.00
规划限制条件 1.001.001.001.00
建筑面积1.001.001.001.00
修正因素合计0.911.010.97
修正价格 212200191
权重33.33%33.33%33.33%
评估单价 取算数平均数 201
综上,比较法计算估价对象办公物业的租金单价为人民币201元/平方米·月
估价报告编号:戴德梁行评报字第043号34
b. 项目收益分析 估价对象总的可出租面积为44,529.89平方米截至目前为空置状态,租金收益按照市场租金水平进行测算,此收益不包括非租金性质的收入,如物业费收入,水电费等根据正常市场情况以及评估经验,计算中设定了一段租赁期限自价值时点起为期两年的模拟租约,该租约期内的租金按照市场价格进行测算,同时对空置率进行了一定比例的估计调整 c. 资本化率的确定 资本化率的确定可以采用市场法提取,也可以根据根据抵押贷款资本化率与权益资金资本化率的加权平均值作为综合资本化率本次估价中采用的资本化率主要根据市场法提取得到,经过提取得到的资本化率约为6% d. 收益还原法评估价格的确定 V=∑(1+)=1 其中:V—收益价格 A—租金收益 Y—资本化率 n—收益年限 估价对象土地使用截止日期为2045年8月8日,价值时点为2021年12月31日,则从价值时点计算估价对象收益年限为23.6年 综上可得,运用收益法测算得出估价对象在价值时点的市场价值为人民币1,315,000,000元,总建筑面积的单价为人民币28,700元/平方米
4.6 估价结果的确定
上海市长宁区中山西路888号1幢新业中心主楼,总建筑面积为45,859.87平方米,于2021年12月31日在估价假设和限制条件下,其市场价值为人民币1,440,000,000元(人民币壹拾肆亿肆仟万元整),折合市场价值单价为人民币31,400元/平方米

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