地产行业被严重低估有望迎来修复行情能持续多久？

研究报告认为，虽然房地产基本面后续修复的斜率相对平缓，但从成交来看，在边际利空因素已经钝化的情况下，房地产行业估值已经到了历史底部，大面积破净一旦政策催化，地产板块往往会出现一轮估值修复

回顾今年以来的三轮房地产市场，政策对房地产板块始终有着强大的牵引作用从高频数据来看，当前房地产仍处于基本面底部政策方面，房地产政策暖风频吹7月底首次提到保底交房，8月份下调五年期LPR政策性银行发放定向贷款，各地放松监管政策并设立纾困基金，以及一揽子配套措施30个城市商品房销售数据同时回暖不难推断，这一轮房地产市场的过度，主要是由保底交房政策和配套宽松政策造成的

结构层面上，节前股市最明显的特征是以房地产为代表的稳中有升事实上，该房地产迄今为止的涨幅为16.18%，持续了27个交易日9月初之前a股市场上涨带动的核心板块是房地产侧面求证研报之前反复强调过两个观点:市值超跌反弹，但增速不高，市场中低端占主导和a股市场的核心矛盾仍然是疫情控制下的房地产房地产稳了，市场就稳了，震荡中枢就上移了

研究报告认为，虽然房地产基本面后续修复的斜率相对平缓，但从成交来看，在边际利空因素已经钝化的情况下，房地产行业估值已经到了历史底部，大面积破净一旦政策催化，地产板块往往会出现一轮估值修复

那么，这一轮房地产过剩行情能持续多久，又将如何演绎。

从年初到现在，房地产市场过剩的持续性在于两点:1配套支持和宽松政策是否陆续出台，2.居民中长期贷款是否有所改善一个值得注意的重要交易信号是，研究报告之前反复强调的北上资金是否继续流入房地产

第一轮从3月中旬到4月初，房地产行业上涨了32%后期由于房地产数据没有如期好转，市场预期的降息并没有到来然后在疫情的冲击下，5—6月房地产行业回落到3月份的水平

第二轮6月中旬到6月底，30个城市的商品房销售数据大幅上涨，市场开始在复苏预期中交易房地产业上涨9.7%行情结束的原因也是需求修复不如预期商品房销售在6月份的脉冲式上涨后迅速回落，居民的加杠杆意愿仍然较低

从更长远的角度来看，研究报告从历史上的四轮房地产市场恢复中得到了五点重要启示。

其中，一般来说，在第一波政策预期之后，房地产市场过剩最明显的阶段在于基本面转折时期同时，房地产基本面数据的验证对于房地产过剩市场的持续性非常重要，市场持续性周期是从基本面改善阶段到政策收紧信号

当然，市场最关心的重要问题是:第二轮反弹开始了吗客观来说，本轮反弹后，起飞收益占比50%，有天然的修复力量后续是否形成第二轮反弹，量很重要，量是否继续放大与研报此前强调的人民币汇率和北上资金波动密切相关7月份以来，市场经历了第一波大幅下跌和反弹后的调整上证综指从3450点跌至前期低点3180点经过5—6月的反弹，上证综指的回报已经回吐了50%左右，有天然的修复力量

对当前外部因素的评价:欧元区通胀率居高不下，迫使欧洲央行本月再次宣布大幅加息75bp这是欧洲央行自2011年以来第二次加息，也是自引入欧元以来最大的一次加息欧洲央行预计通胀将长期维持在高位，但最终会得到遏制市场预计欧元区将在第四季度至明年第一季度进入经济衰退

综上所述，当疫情得到控制，房地产稳定了，市场也就稳定了，甚至震荡中枢也上移了回顾今年以来的三轮房地产市场，政策对房地产板块始终有着强大的牵引作用对于本轮房地产过剩市场来说，属于7月底保障房地产交付和支持放松政策下的估值修复那么a股会受此带动展开第二轮反弹吗对研究报告的评价是，当前上证综指重回3250点，房地产指数反弹15%从逻辑上来说，保底交房政策使当前市场和房地产板块恢复到了7月中旬局部房地产风险事件爆发时的水平，说明市场对于前期房地产板块的恐慌情绪已经恢复

如果汇率不进一步贬值，市场有望在房地产企稳过程中转向震荡中中枢上移的过程在风格和政策上，对于需求端牵引是积极务实的，但不足以扭转流动性的逻辑研报维持市值超跌反弹，但高成长中小企业中期主导格局难言结束高增长的中小市值何时结束研究报告认为产业逻辑的信号是最准确的:当产品的最终形态确定后，价格屠夫出现，新产品无法提价，那么产业大潮进入中后期，大量中小企业被清理

回顾今年以来的三轮房地产市场，政策对房地产板块始终有着强大的牵引作用。

研究报告认为，虽然房地产基本面后续修复的斜率相对平缓，但从成交来看，边际利空因素已经钝化当房地产行业估值达到历史底部，大面积破位的时候，一旦政策催化，市场往往会修复对于历史上四轮房地产过剩市场的重启，研究报告得到了五点重要启示其中，一般来说，在第一波预期政策上涨之后，房地产市场过剩最明显的阶段在于基本面拐点时期同时，房地产基本面数据的验证对于房地产过剩市场的持续性非常重要，市场持续性周期是从基本面改善阶段到政策收紧信号

第一轮3月中旬到4月初，金融稳定委员会开会后，给市场注入了一剂强心剂稳增长预期极好，政策先扫清了障碍房地产行业上涨32%在此期间，北向股票市值从266亿到341亿但房地产数据并没有如期好转，预期中的降息也没有到来然后在疫情的冲击下，房地产行业回落到3月份的水平

第二轮6月中旬至6月底，30个城市商品房销售数据大幅上涨，市场开始在复苏预期中交易房地产业上涨9.7%在此期间，北向股份市值从264亿增加到302亿，持仓占房地产行业总市值的比例从1.64%上升到1.75%行情结束的原因也是需求修复不如预期商品房销售在6月份的脉冲上升趋势后迅速下降居民加杠杆意愿低是核心矛盾

自8月第三轮开始，房地产政策暖风频吹7月底政治局会议首次提到财产交付保障8月，央行不对称降息，下调5年期LPR政策性银行定向贷款，放松监管政策，并在各地设立纾困基金由此，30个城市商品房销售数据同步回暖8月初以来，房地产行业持续上涨，至今涨幅已达16.18%在此期间，北向股份市值从228亿增至276亿，持股占房地产行业总市值的比例从1.50%增至1.66%

从高频数据来看，当前房地产仍处于基本面底部研究机构克而瑞的数据显示，8月重点30城成交面积环比下降13%，同比下降31%其中，8月份，百强房企实现单月销售营业额5190.1亿元，单月同比下降—32.9%，降幅较上月略有收窄从累计业绩来看，1—8月百强房企销售金额同比降幅维持在—47.4%的高位因此，虽然目前政策已经加码，但预期的连续下跌并未得到根本扭转，居民购房意愿仍处于低迷状态，叠加房地产的长效机制仍未完全明确，整个行业的基本面仍处于弱势状态

在房地产基本面并未改善的环境下，不难推断，本轮房地产过剩行情主要是由保交房的政策预期引发的那么，这一轮房地产过剩行情能持续多久，又将如何演绎

1.回顾四轮房地产过剩市场，最重要的是房地产过剩市场的增加与政策调控周期密切相关政策松了就涨，会有过剩，但政策紧了就更难实现过剩2008年和2014年两轮行情中房地产政策放松力度较大，同时伴随政策放松，房地产基本面大幅改善，期间房地产行业相对超额收益达到97%和98%，2012年和2018年年中—2019年初，两轮房地产过剩市场的相对收益较弱，分别为31%和17%，主要是市场对房地产放松的预期，但房地产基本面不如预期，政策受到考验

2.一般来说，在第一波政策预期之后，房地产市场过剩最明显的阶段在于基本面转折时期稳增长下，房地产市场的演绎在节奏上遵循以下规律:一是经济数据走弱，市场开始预期房地产政策放松，二是政策宽松预期兑现，房地产市场启动过剩，且起点领先于行业基本面的拐点，第三，房地产行业的基本面拐点，这是过剩阶段最明显的阶段，第四，政策收紧信号显现，房地产超额收益结束，数据见顶早于市场基本面

3.总的来说，房地产基本面数据的验证对房地产过剩市场的持续性至关重要，周期是从基本面持续改善的阶段到政策收紧的信号根据研究报告的观察，房地产过剩市场存在三种类型的演绎节奏:①在宏观基本面数据恶化的背景下，房地产政策边际开始放松，房地产行业迎来第一波增长，随后房地产基本面持续改善，增长延续并略有加速②市场迎来第一波上涨后，房地产基本面改善加速或超预期，房地产市场第二波加速爆发③市场迎来第一波上涨后，房地产基本面得到验证或政策放松不及预期，房地产先震荡下行，后加速下跌从四轮房地产过剩行情来看，过剩持续时间在9—22个月之间18—19年，由于政策原因，假货市场提前结束，11—13年和14—15年，由于基本面数据的意外好转，导致行情持续时间延长

4.根据研究报告的观察，从房地产过剩市场阶段开始的行业轮动规律如下:房地产复苏阶段带动上游房地产先启动投资链，期间房地产，有色，钢铁，煤炭等行业受益，其次，伴随着开发投资额和施工面积的变化，销售，利润等基本面数据也开始好转，建材，建筑等行业上涨，最后，家电，轻工等行业在后地产周期中受益上涨。

5.根据研究报告的统计，根据日历轮地产过度行情后的市场走势，季度角度往往以消费板块为主，食品饮料，医药，家用电器优势凸显。