商业准一线城市苏州的2022：11家新Mall开业、67家首店进驻……

编者按:回看2022城市商业答卷，标杆mall的韧性生长闪闪发光。头顶光环，它们将亮相5月的广州，在第18届中国商业地产节大放异彩。此为，苏州篇。

春节黄金周期间，苏州全市共接待游客708.3万人次，同比增长20.7%；实现旅游综合收入约66.2亿元，同比增长19.4%。全市70家重点监测商贸企业预计实现社会消费品零售额10.34亿元，比2022年增长7.54%。一个个亮眼的数字，不仅是消费复苏的有力佐证，更是苏州商业发展至今的底气所在。

在刚刚结束的2022年，面对反复的疫情黑天鹅，苏州仍成功开出11家购物中心，在开业数量上位居全国各城市前列；在首店品牌的引入上却不尽人意，全年仅有67家首店开业，虽较往年有所提高，但与其他商业准一线城市相比，仍稍显逊色。而在消费环境明显好转的2023年，苏州商业又将创造怎样的新期待呢？

苏州商业市场现状

·购物中心存量:3万㎡以上存量购物中心150家，体量达1338万㎡

近十年，苏州购物中心体量持续增长，2019年，苏州存量商业首次突破1000万㎡，截止2022年底，苏州已开业购物中心总数已达150家，体量约1338万㎡。在全国368个城市中，购物中心体量位居第6；人均购物中心面积高达1.04㎡，与南京并列全国第2。

从存量商业的分布情况来看，除却姑苏区因城市规划原因，商业体量略少之外；工业园区、高新区、相城区、吴中区、吴江区，乃至苏州下辖县市常熟市、昆山市、张家港、太仓市的商业体量较为平均，属于“多点开花”的状态。

购物中心增量:2022年新开购物中心11个，商业体量71.4万㎡

就购物中心增量来看，近十年苏州新增供应出现了三个峰值，分别为2015年、2017年和2021年，对应年增量为185万㎡、161万㎡和131万㎡。其中，2015年增长率高达60%，此后增长率大体呈下滑趋势，但也保持在10%-30%的增长速度，仅2020年因疫情影响增长率低于10%。

2022年，苏州有11个购物中心入市，居于全国第四；新增体量71.4万㎡，位居全国第九。新开项目定位以区域型购物中心和社区商业为主，区域消费需求得到进一步满足。此外，新入市项目不乏中海、金茂、招商蛇口、天虹等知名商业地产开发商，凭借其较高的开发运营水平，对区域商业发展起到了提振的作用，也对商圈内的商业格局起到了一定的冲击作用。

其中，竹辉环宇荟不仅引入SeeSaw、M-Stand、uncle no name、Bco豆库、艮上等区域首店和城市首店，为古城注入向新发展的内核驱动力；还开创苏州商业先河，首次在购物中心内引入以策展为主要经营内容的全国首家有南艺术馆，赋予商业更多的内涵；NUTSPACE螺母空间、漂浮的半分地球、丁非、生姜服饰等一批时尚买手店、苏式文化零售品牌，颇受年轻中产消费者的喜爱；IN HOUSE、XIXI CLUB、鎏酒吧等潮流酒吧品牌，大大丰富了古城区的夜生活，为姑苏“夜经济”发展注入活力，也奠定了项目“日咖夜酒”的惬意氛围。

总体量约12万方的琴湖溪里，涵盖天幕区、滨湖区、文化中心三大功能分区，是常熟首例滨湖文商旅体综合体，定位于“城市会客厅、文化新地标”。项目集精致零售、寰球餐饮、潮玩娱乐、水上运动、生活美学等购物休闲方式于一体，以特色业态聚焦不同消费群体，完美贴合消费者对于多元化生活方式的追求，为新青年、新家庭以及游客提供邂逅精致美好生活的最佳场所。

苏州iD PARK歌林公园东区汇集了冲浪、蹦床、CBA篮球公园、电竞酒吧等更多体验类业态，以苏州青年社群的室内游乐场为定位。项目拥有国内首家室内水上市集，覆盖室内卡丁车、滑雪、餐酒吧的魔豆街区；提供萌宠友好设施和重机车俱乐部的市民友好空间等亮点。多家品牌为南苏州旗舰店、首店、臻选店，众多网红餐饮及创新菜系也一并入驻。

首店品牌:全年引进首店品牌67家，苏州中心独占三成

“首店经济”持续走热，作为当下购物中心的流量密码，首店早已成为了衡量各个购物中心品牌力的“硬指标”。据赢商网不完全统计，2022年苏州共计开出67家首店品牌，入驻17家购物中心。在首店品牌开业数量上与2021年的51家相比有了一定提升。

从2022年的苏州首店品牌的业态分布来看，延续了往年的趋势，在67家首进品牌中，餐饮和零售首店的数量依然占据主流。具体来看，餐饮业态以32家首店占据主力军，占比约为47.76%；零售业态紧随其后，以21家首店位居第二；文体娱业态11家，占比约16.42%；儿童亲子和生活服务各1家。

从2022年苏州首进的品牌分布来看，存量商业依然是首店进驻的主要选择，在67家首进品牌中，超过8成均为存量商业项目引入。其中，苏州中心商场以22家首店位居榜首，成为了苏州商业市场当之无愧的首店“收割机”。苏州中心商场引入上海现象级网红沉浸式主题空间城市集市·街巷，苏州最高级别NIKE品牌体验店BEACON 1200、新生娱乐品牌MOS CLUB、 用艺术为娱乐赋能的ARK PARTY K、苏州首家Jumphai原创室内蹦极、“小花”中古奢侈品店以及网红餐饮Shake Shack、泽田本家、牛New寿喜烧等。

从首店层级来看，相比2021年全部都是城市首店，2022年苏州开出了8家全国首店，包括sadora coffee、魔豆星球、船炉·新苏菜、春风十里、爷爷自在茶、迪卡侬体育公园旗舰店、轻醒咖啡和BOOK茂象书店。

2023年苏州商业市场展望

13家购物中心计划入市，新增体量约119万㎡

2023年，苏州拟开业购物中心13家，新增体量约119万㎡。其中苏州金地广场、苏州湾橙天里、淮海168生活广场、苏州王府井Mall、昆山宇业天赋广场等项目均为2022年筹开却延期上市的项目。

从体量来看，以10-15万㎡以上的大中型购物中心为主，其次便是5万㎡以下的商业项目占比较高，5-10万㎡之间的项目仅有2个。

从项目位置来看，2022年姑苏区、吴江区以及昆山市的入市项目最多，均为3个；其次，高新区有2个项目入市；相城区、吴江区也各有1个项目入市。

传统商圈再焕活力 恒泰商业加速布局

位于城市核心的姑苏区，不仅拥有悠久的人文历史与浓厚的商业底蕴，同时也是苏州现代商业的起源地。随着消费升级的快速迭代以及商业场景的极速演变，姑苏区商业已难以满足当代主力客群的多元化需求，更高品质的商业成为当前姑苏区的迫切需求。

2023年，姑苏区商业将迎来大爆发，金地广场、胥江天街、仁恒仓街等筹开项目均位于姑苏区；此外，开业27年的苏州泰华商城也正在调改中，重新定位于城市社交新主场。

位于苏州姑苏区的仁恒仓街项目，是仁恒商业布局长三角的首个商业地标作品。项目以“Neo∞Fusion ”为定位，打造国际高奢时尚与苏式美学共生长的灵感之地。其建筑设计遵循古城的总体规划，由地上低密度现代园林开放式街区及地下三层的购物中心构成，总建筑面积约14万方，停车位约1000个。

值得一提的是，苏州本土企业恒泰集团在2023年将迎来加速发展。继苏州中心商场这一力作之后，恒泰在2023年将开出三个项目，分别为苏州科技城星悦里、苏州太湖中心Mall和吴江凯旋生活广场。

首店经济加速发展，多家首店将相继开业

2022年8月9日，苏州市政府举办“2022苏州首店经济发展大会暨进口贸易促进大会”，通过大会举办吸引更多的首店、顶级奢侈品品牌和国际一线品牌等落地，推动更高端、更丰富的进口商品汇集，打造高能级的苏州首店经济和进口商品消费生态圈。

在大会之后，苏州便在首店经济领域持续发力，致力于培养本土首店和引入知名首店品牌。刚刚进入2023年2月，苏州便已有山石榴、BUTTERFULCREAMOROUS、阿卡AK.Lab洋风韩餐、KUMO KUMO、广莲申、手作柒伍等多家首店品牌开出，主要集中在苏州中心商场。据悉，点都德、蔡澜港式点心等品牌也早已入驻苏州，静待开业。

未来，随着仁恒仓街、胥江天街、金地广场、王府井Mall等备受关注的新Mall开业，必将为首店品牌提供新载体，苏州“首店经济”发展必将跃升到新高度。

结语:在最新发布的《2022城市商业里排行榜》中，苏州以城市的商业基础、商业规模等综合表现力，在300余个城市中脱颖而出，位居第9位。但苏州商业活跃度排位却“惨兮兮”的吊在第20；在城市商业档次这一指标上，苏州的核心商业档次和核心品牌档次上也不尽人意。这些都与苏州的商圈分布较为分散、高端消费严重外溢脱不开干系。

随着外来高端“玩家”的相继入驻以及本地政策的大力扶持，可以预见，苏州商业将会迎来长足的发展。